Zakup własnego mieszkania wymaga sporych nakładów finansowych. Zanim otrzymasz klucze do wymarzonego M musisz uzbroić się w odpowiednie środki, problem leży zawsze w tym jak je zdobyć.
Za co kupić mieszkanie?
Udany związek, stabilna praca to najczęściej wstęp do zakupu wyśnionego M. Jednak własne cztery kąty to ogromny wydatek, w rozległych aglomeracjach ceny lokali z rynku pierwotnego i wtórnego zazwyczaj sięgają kilkuset tysięcy złotych. Jeżeli Twoje oszczędności nie wystarczają na sfinansowanie mieszkania, nie liczysz na nie w prezencie i nie czekasz na spadek rozważ opcję kredytu hipotecznego.
Ten bankowy produkt jest najpopularniejszą formą finansowania nieruchomości, jednak przed podjęciem decyzji musisz dokładnie przejrzeć dostępne na rynku oferty. Choć polityka banków jest w miarę ujednolicona w kwestii zasad przyznawania kredytów hipotecznych, poszczególne opcje różnią się między sobą parametrami, które wpływają na całkowity koszt zobowiązania. Kredyt hipoteczny oferuje wiele banków, zobacz jakie warunki musisz spełnić chcąc najlepiej dopasować go do swoich oczekiwań i możliwości finansowych. Porównaj konkretne usługi, zastanów się czy podołasz spłacie przez wiele następnych lat, oblicz wysokość raty, która nie obciąży znacznie Twojego miesięcznego budżetu.
Dla kogo pożyczka hipoteczna?
Pożyczka hipoteczna jest również powszechną koncepcją na zdobycie potrzebnych pieniędzy, gwarantuje dostęp do gotówki w wysokich kwotach, jednak wymaga ustanowienia zabezpieczenia na posiadanej już nieruchomości. To wersja jedynie dla tych, którzy posiadają już lokal, dom lub grunt, na którym instytucja finansowa ustanowi zastaw. W odróżnieniu od kredytu hipotecznego nie jest produktem celowym, uzyskane środki możesz wydać dowolnie.
Musisz jednak pamiętać, że pożyczka hipoteczna jest najczęściej wyżej oprocentowana niż kredyt hipoteczny przeznaczony na zakup mieszkania i udzielana jest na krótszy okres. Różnica w oprocentowaniu może wynieść od 1 do 3 punktów procentowych w skali roku, co przy dużych kwotach przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych różnicy w całkowitym koszcie zobowiązania. Kredyt hipoteczny możesz uzyskać dysponując kwotą w wysokości 10% wartości nieruchomości jako wkład własny, natomiast korzystając z pożyczki hipotecznej możesz liczyć na finansowanie w kwocie maksymalnie 60% wartości nieruchomości, na której zostaje ustanowiony zastaw.
Kredyt gotówkowy na zakup mieszkania – czy się opłaca?
Najmniej korzystną opcją pożyczania potrzebnych środków na zakup mieszkania jest kredyt gotówkowy. Zarówno kredyt hipoteczny jak i pożyczka hipoteczna to bardziej ekonomiczne rozwiązania. W porównaniu do kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej to nieopłacalna koncepcja, przede wszystkim z uwagi na wysokie wartości oprocentowania, które mogą sięgać nawet kilkunastu procent rocznie.
Nie bez znaczenia są też kwoty, które możesz otrzymać w ramach kredytu gotówkowego – to najczęściej maksymalnie 200 000 zł, co przy obecnych cenach mieszkań może okazać się niewystarczające nawet na zakup kawalerki w większym mieście. Pamiętaj również, że kredyt hipoteczny możesz zaciągnąć na okres nawet 30-35 lat, natomiast kredyt gotówkowy jedynie na dziesięć lat, co przekłada się na znacznie wyższą miesięczną ratę przy tej samej kwocie zobowiązania.
Wkład własny – ile musisz zaoszczędzić?
Bez względu na to, którą formę finansowania wybierzesz, wkład własny pozostaje niezbędnym elementem procesu zakupu mieszkania. Standardowo banki wymagają posiadania od 10% do 20% wartości nieruchomości w gotówce. Oznacza to, że przy mieszkaniu wartym 400 000 zł musisz dysponować kwotą od 40 000 do 80 000 zł.
Im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki kredytowania możesz wynegocjować. Banki oferują niższe oprocentowanie dla kredytobiorców, którzy wpłacają więcej niż wymagane minimum, ponieważ zmniejsza się ich ryzyko kredytowe. Różnica w oprocentowaniu między kredytem z wkładem własnym 10% a tym z wkładem 30% może wynieść nawet 0,5 punktu procentowego, co przy długoterminowym zobowiązaniu przekłada się na oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Zdolność kredytowa – jak ją obliczyć?
Zanim wybierzesz się do banku po kredyt, powinieneś samodzielnie oszacować swoją zdolność kredytową. Banki stosują określone wskaźniki przy jej obliczaniu, głównie analizując stosunek miesięcznych dochodów do przewidywanych wydatków po zaciągnięciu kredytu.
Podstawowa zasada mówi, że miesięczna rata kredytu wraz z innymi zobowiązaniami nie powinna przekraczać 40-50% Twoich miesięcznych dochodów netto. Jeśli zarabiasz 6000 zł netto miesięcznie, maksymalna rata kredytu wraz z innymi zobowiązaniami powinna wynosić około 2400-3000 zł. Do dochodów banki wliczają wynagrodzenie ze stosunku pracy, działalności gospodarczej, umów cywilnoprawnych (pod pewnymi warunkami), a także regularne dochody pasywne jak wynajem mieszkania.
Jakie dokumenty przygotować?
Lista dokumentów wymaganych przez bank przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny obejmuje:
- Zaświadczenie o dochodach z ostatnich trzech miesięcy lub PIT za poprzedni rok podatkowy
- Umowę o pracę lub inny dokument potwierdzający źródło dochodu
- Wyciągi z rachunków bankowych za ostatnie 3-6 miesięcy
- Dowód osobisty i dokumenty potwierdzające stan cywilny
- Akt notarialny nieruchomości lub umowę deweloperską (w zależności od etapu)
- Operat szacunkowy nieruchomości wykonany przez rzeczoznawcę
Porównanie ofert banków – na co zwracać uwagę?
Wybór banku i konkretnej oferty kredytu hipotecznego to decyzja, która będzie miała wpływ na Twoje finanse przez następne dekady. Nie kieruj się wyłącznie reklamowaną wysokością oprocentowania – rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) to parametr, który uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem.
RRSO obejmuje nie tylko nominalne oprocentowanie, ale również prowizję banku, koszty ubezpieczenia, opłaty za wycenę nieruchomości oraz wszelkie inne obowiązkowe składniki. Dwa kredyty z podobnym oprocentowaniem nominalnym mogą różnić się RRSO nawet o kilka punktów procentowych ze względu na dodatkowe opłaty i prowizje.
Stałe czy zmienne oprocentowanie?
Przed podpisaniem umowy musisz zdecydować czy wybierzesz oprocentowanie stałe czy zmienne. Stałe oprocentowanie oznacza, że przez określony okres (najczęściej 5 lat) wysokość raty pozostaje niezmienna niezależnie od wahań rynkowych. Po tym okresie oprocentowanie zmienia się na zmienne lub możesz renegocjować warunki.
Oprocentowanie zmienne jest powiązane z rynkową stopą referencyjną (WIBOR) i zmienia się wraz z nią, co oznacza że Twoja rata może rosnąć lub maleć w zależności od sytuacji gospodarczej. Wybór między tymi opcjami zależy od Twojej skłonności do ryzyka oraz przewidywań co do przyszłych zmian stóp procentowych.
Kiedy warto rozważyć refinansowanie?
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku na spłatę dotychczasowego zobowiązania. Warto je rozważyć gdy:
- Od zaciągnięcia pierwotnego kredytu minęło kilka lat i Twoja sytuacja finansowa znacznie się poprawiła
- Na rynku pojawiły się oferty z wyraźnie niższym oprocentowaniem
- Spłaciłeś już znaczną część kapitału i zmniejszyło się ryzyko kredytowe
- Chcesz zmienić typ oprocentowania ze zmiennego na stałe lub odwrotnie
Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu dokładnie przelicz wszystkie koszty związane z tą operacją – prowizję za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu, prowizję za udzielenie nowego, koszty wyceny nieruchomości i ubezpieczenia. Refinansowanie ma sens ekonomiczny tylko wtedy gdy oszczędności wynikające z niższego oprocentowania przewyższają koszty całej operacji.
Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania
Planując budżet na zakup mieszkania nie możesz zapomnieć o kosztach dodatkowych wykraczających poza cenę samej nieruchomości i obsługę kredytu. Te wydatki często zaskakują kupujących swoją wysokością.
Akt notarialny i podatki
Sporządzenie aktu notarialnego to koszt od kilku do kilkunastu tysięcy złotych w zależności od wartości transakcji. Do tego dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości przy zakupie z rynku wtórnego. Przy mieszkaniu za 400 000 zł oznacza to dodatkowe 8000 zł. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera jest zwolniony z PCC, ale zawiera VAT wliczony w cenę.
Koszty przeniesienia własności
Wpis do księgi wieczystej wymaga uiszczenia opłaty sądowej wynoszącej obecnie 200 zł. Jeśli korzystasz z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, jego prowizja wynosi zazwyczaj od 2% do 4% wartości transakcji plus VAT.
Ubezpieczenie nieruchomości i kredytu
Bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu przez cały okres jego trwania. Standardowa polisa obejmuje ochronę od ognia i innych zdarzeń losowych. Roczny koszt takiego ubezpieczenia wynosi zwykle od 0,1% do 0,3% wartości nieruchomości.
Dodatkowo banki oferują (a czasem wymagają) ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. To drugie, choć zazwyczaj dobrowolne, stanowi zabezpieczenie dla Twojej rodziny – w razie Twojej śmierci ubezpieczyciel spłaca pozostałą część kredytu. Koszt takiej polisy zależy od wieku, stanu zdrowia i wysokości kredytu, ale może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie.
